토지거래허가구역 재지정, 강남 집값 잡을 수 있을까? 3단계 시나리오 분석

정부가 최근 다시 단행한 토지거래허가구역 재지정 조치는 부동산 시장의 과열을 억제하고, 폭등 조짐을 보이는 집값을 통제하기 위한 정책적 대응입니다.
2023년 하반기부터 시작된 부동산 가격의 가파른 상승세는, 불과 1~2년 전까지 침체 국면이었던 시장을 순식간에 과열 분위기로 전환시켰습니다. 특히 2024년 2월 서울 일부 지역의 토지거래허가구역이 해제되자마자 거래량이 급증했고, 이를 틈탄 투기적 수요의 유입으로 인해 단기간에 가격이 폭등하기 시작했습니다.

 

이러한 상황을 방치할 경우 서울 주요 지역, 특히 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 중심으로 부동산 가격이 비정상적으로 상승할 수 있다는 우려가 커졌습니다. 이에 따라 정부는 다시 한 번 강력한 제동을 걸기 위해 토지거래허가구역을 확대 재지정하기로 결정한 것입니다.

 

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토지거래허가구역 제도의 개념

 

토지거래허가구역 제도는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때, 관할 지방자치단체장의 사전 허가를 받도록 규정한 제도입니다. 목적은 명확합니다.

▶ 투기 목적의 거래를 차단하고 실수요 위주의 시장을 유도하는 것.

 
실제 이 제도는 시장 과열이 감지될 때마다 여러 차례 시행되어 왔습니다. 특히 입지가 우수하고 개발 기대감이 큰 지역일수록 투자 수요가 몰리기 쉬운데, 이를 억제함으로써 가격 안정화를 도모할 수 있습니다.
하지만 이 제도의 실효성에 대해서는 늘 찬반이 엇갈립니다. 초기에는 규제로 인해 거래량이 일시적으로 줄고, 일부 가격 조정 효과도 발생합니다. 그러나 시간이 지나면 투기 수요는 규제를 우회하거나 새로운 시장을 찾아 이동하면서, 장기적 효과는 미미하다는 비판도 존재합니다.

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정책적 의도와 정치적 배경

 

이번 재지정 조치는 단순한 시장 통제 정책 그 이상입니다.
정치적 의도도 함께 내포되어 있습니다. 부동산 가격 급등은 서민의 상대적 박탈감을 유발하고, 정부에 대한 신뢰도에 악영향을 미칩니다. 특히 선거를 앞둔 시기에는 부동산 문제 하나로 민심이 요동칠 수 있기 때문에, 정부는 가격 억제와 시장 안정이라는 명분을 앞세워 규제에 나선 것입니다.

 

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시나리오 1: 규제 지역 내 양극화 심화 가능성

첫 번째 가능한 시나리오는 토지거래허가구역으로 지정된 지역 내 양극화가 심화되는 현상입니다.
규제로 인해 실수요자 중심의 매수만 가능해지고, 투자 목적의 거래는 사실상 차단됩니다. 이는 단기적으로는 거래량을 줄이는 효과를 가지지만, 장기적으로는 ‘희소성 강화’라는 부작용을 낳을 수 있습니다.
특히 강남이나 용산처럼 입지가 뛰어난 지역에서는, 실수요자조차 높은 가격을 감수하고 매수에 나설 가능성이 있습니다. 실거주 목적의 매물은 제한되어 있는데 수요는 꾸준하다면, 결국 가격 상승 압력은 유지될 수밖에 없습니다.
단기적으로는 일부 매물의 급매 현상이 나타날 수도 있습니다. 규제가 강화되면서 투자자들이 보유 자산을 서둘러 처분하는 상황이 벌어질 수 있기 때문입니다. 하지만 이런 급매물은 매우 제한적이며, 규제 적응 이후 시장은 다시 점진적 상승 흐름을 보일 수 있습니다.

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시나리오 2: 비지정 지역으로의 풍선효과

두 번째 시나리오는 이른바 풍선효과입니다.
토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 억눌린 수요가 인근 비규제 지역으로 유입되면서, 해당 지역의 가격이 오히려 상승하는 현상입니다.
서울의 경우, 강남3구와 용산구가 규제 대상이 되면서 성동구, 마포구, 동작구 등은 새로운 투자처로 떠오를 가능성이 큽니다.
서울 외곽이나 수도권 지역으로는 과천, 성남(판교), 하남, 광명 등 교통 및 생활 인프라가 갖춰진 지역들이 주목받고 있습니다.
풍선효과는 단기적으로 해당 지역의 가격 급등을 유발하지만, 일정 시간이 지나면 자연스러운 조정이 이뤄집니다. 또한 이들 지역이 향후 새로운 규제 대상이 될 가능성도 배제할 수 없습니다. 즉, 시장은 항상 균형을 찾아가는 움직임을 보이기 마련입니다.

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시나리오 3: 시장 안정화 및 하락 가능성

세 번째 시나리오는 정책이 성공적으로 작용하여 시장이 안정화되고 집값이 하락하는 경우입니다.
이 시나리오가 현실화되기 위해서는 단순한 규제 외에도 금리 인상, 경기 둔화, 인구 감소 같은 복합적 외부 요인이 함께 작용해야 합니다.
하지만 과거 경험상, 정부의 규제 정책 하나만으로 시장을 완전히 안정시키기란 어렵습니다.
이번 토지거래허가구역 재지정 역시 이미 가격이 상승한 상태에서 단행된 만큼, 사후적 대응에 가까운 정책이라는 점에서 그 효과에는 한계가 있을 수 있습니다.
정책이 단기적으로 거래량을 줄이고 관망세를 유도할 수는 있지만, 장기적으로는 시장 참여자들의 기대심리와 경제 지표에 따라 다시 상승 흐름을 보일 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

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마무리

토지거래허가구역 재지정은 분명 단기적으로는 시장 안정화에 기여할 수 있는 수단입니다.
하지만 장기적인 효과를 위해서는 정밀한 정책 조정, 공급 확대, 금융정책 연계 등 다층적 대응이 함께 이뤄져야 합니다.
지금 필요한 것은 단기 처방이 아니라, 지속 가능한 부동산 시장 구조를 만드는 전략입니다.